Aanleiding
Bij het afwikkelen van opstalschades ontstaan steeds vaker knellende situaties. Er spelen nieuwe ontwikkeling op het gebied van (bouw-)regelgeving. In dit artikel delen wij onze inzichten graag met onze klanten en andere partijen in de markt, en gaan wij specifiek in op de hoogte van de verzekerde som van opstallen bij Propertypolissen en op de maximeringen van overdekkingsclausules.
Wat was ook alweer de bedoeling?
De gedachte bij het opstellen van een brandpolis is natuurlijk geweest dat indien men getroffen wordt door een onvoorziene gedekte bouwkundige schade, de uitkering voldoende zou zijn om de opstal te herstellen in de oorspronkelijke staat. Een mooie gedachte en passend bij het indemniteitsbeginsel. Echter, in de praktijk zien wij voorbeelden van verzekerden die geconfronteerd worden met bouwvoorschriften waardoor er voor het herstel extra investeringen moeten worden gedaan. Indien men niet aan deze bouwvoorschriften voldoet krijgt men simpelweg geen bouwvergunning/omgevingsvergunning.
In de opstalpolis is hierin voorzien via een overdekkingsclausule die bekend staat als “extra kosten op last van overheid”. Dit een creatieve en zeer passende oplossing voor verzekerden die op deze manier mogelijke extra kosten niet zelf hoeven te dragen. Zonder deze oplossing zou een verzekerde bijvoorbeeld noodgedwongen de hypotheek moeten verhogen. De overdekkingsclausule kent echter vaak een maximering, in de vorm van een vast bedrag of een percentage van de verzekerde som. De overdekkingsclausule is hierdoor geen garantie en voor verzekerden bestaat altijd nog het risico dat een deel van de herstelkosten zelf moet worden gedragen.
Prijsontwikkeling
Vooral in het laatste jaar zien wij een enorme stijging van de bouwkosten. De grote vraag naar grondstoffen en de mede daardoor ontstane schaarste zorgen voor een sterk prijsopdrijvend effect. Materiaalprijsstijgingen van 80% in een jaar tijd zijn geen uitzondering. Je zou denken dat als de materiaalprijzen sterk stijgen dit maar een beperkt effect heeft op de (her-)bouwkosten omdat daarin immers ook een belangrijke arbeidscomponent is verwerkt. Dat lijkt een terechte conclusie omdat materiaalprijzen misschien maar 40% deel uitmaken van de bouwkosten, de andere 60% bestaat uit arbeid.
Nu worden wij echter geconfronteerd met een andere ontwikkeling die zich in de afgelopen decennia in de bouw heeft voorgedaan: er wordt meer en meer met ZZP-ers gewerkt. Grote en kleine aannemers huren permanent vaklieden in om werkzaamheden voor hen uit te voeren. In de laatste jaren is de algehele vraag dusdanig toegenomen dat iedere ZZP-er kan kiezen welke klussen hij aanneemt.
De stijging van de uurtarieven van ZZP-ers is vele malen groter dan die van het vaste personeel van een aannemer. Dus hebben wij in het totale bouwproces niet alleen last van snel stijgende materiaalprijzen maar ook, zij het in iets mindere mate, van de snelle stijging van de uurtarieven.
In een markt waarin de prijzen fors stijgen, ontstaan ook excessen. Wij zien regelmatig situaties waarbij een verzekerde na enig zoekwerk een aannemer gevonden heeft die bereid is om een offerte te maken. Als wij dan de offerte als bovenmatig beoordelen en wij spreken de aannemer daar op aan, dan is veelal de reactie “het is graag of niet, ik heb werk genoeg”. Een redelijk gesprek om de hoogte van de offerte tot normale proporties terug te brengen, is hierdoor in sommige gevallen niet mogelijk. Verzekerden zijn hierdoor overgeleverd aan de grillen van de markt. Sedgwick kan in deze gevallen vaak de helpende hand bieden om verzekerde in contact te brengen met een betrouwbare herstelpartner die tegen acceptabele kosten het herstel verzorgt.
Een ander belangrijk aspect in een markt met stijgende prijzen is het moment van opdrachtverstrekking. Zeker bij complexe opstalschades is het onvermijdelijk dat sprake is van een lange termijn tussen het ontstaan van de schade en het geven van een opdracht aan een aannemer om het herstel uit te voeren. Denk daarbij aan de periode van oorzaakonderzoek, asbestproblematiek, inventarisatie van de schade, constructieonderzoek, veiligstellen van inventaris etc. Wij kennen voorbeelden genoeg dat pas zes maanden na de schade de opdracht aan de aannemer kan worden verstrekt. Een aannemer zal tegenwoordig anticiperen op komende prijsstijgingen, waardoor het gemiddelde prijsniveau in de opdrachtverstrekking 8% of 9% hoger ligt dan het prijspeil op de schadedatum. Dat laatste is echter de basis voor onze schadevaststelling want wij stellen de schade immers vast op basis van de waarde voor en de waarde na de schadedatum.
Veranderende bouwregelgeving
Wist u dat er per 1 februari 2022 nieuwe wetgeving is toegevoegd aan het Bouwbesluit? (Zie ook: Wijzigingen Bouwbesluit 2012 en Regeling Bouwbesluit 2012 - BRIS.
Deze nieuwe wetgeving kan vérstrekkende gevolgen hebben voor onze branche. Iedereen die nieuw gaat bouwen, of een grote bouwkundige schade moet laten herstellen, is verplicht om een Omgevingsvergunning (vroeger heette dat een Bouwvergunning) aan te vragen. Het moment van het indienen van de vergunningsaanvraag is bepalend voor de eisen waaraan voldaan moet worden. Een aanvraag die vandaag wordt ingediend moet voldoen aan de regelgeving in het Bouwbesluit zoals die vandaag geldt. Bedenk goed dat het Bouwbesluit, waarvan de huidige basisversie dateert uit 2012, met regelmaat wordt aangevuld of aangepast. U begrijpt dat vrijwel iedere aanvulling of aanpassing inhoudt dat de bouwkosten verder zullen toenemen.
Per 1 februari 2022 is er weer een belangrijke aanvulling gekomen in het Bouwbesluit, aan artikel 5.6 zijn het 5e en het 6e lid toegevoegd. Daarin is bepaald dat je verplicht bent om bij een grote renovatie (lees: het herstellen van een grote opstalschade) het gebouw te voorzien van een grote hoeveelheid hernieuwbare energie. Je ontkomt dan niet aan de plaatsing van zonnepanelen, een warmteboiler en/of een warmtepomp. Met alleen wat dikkere spouwisolatie kom je dus niet meer weg! Het hoeft geen betoog dat dit vérstrekkende extra investeringen vraagt. In onze praktijk stellen wij de kosten van die extra voorzieningen vast als “extra eisen op last van overheid”. Niet zelden is deze voorziening op de polis gemaximeerd, ofwel tot een vast bedrag of tot een percentage van de verzekerde som.
Waarschijnlijk zal per 1 juli 2022 het Bouwbesluit in zijn geheel vervallen. Daarvoor treedt dan het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (kortweg Bbl) in werking (zie ook: Verwachte wijzigingen Bouwbesluit en BBL in 2022 - Omgevingsweb). In de nieuwe Bbl staan vanzelfsprekend veel regels die afkomstig zijn uit het Bouwbesluit, maar daarnaast veel nieuwe regelgeving uit het Besluit energieprestatie gebouwen en het Asbestverwijderingsbesluit. Vooralsnog lijkt het erop dat de nieuwe Bbl in eerste instantie niet veel nieuwe regels zal opleveren maar eerder bedoeld is om de huidige regelgeving te bundelen tot één regeling waarin alle belangrijke voorschriften ten aanzien van bouwen, renoveren, slopen en milieubeheer zijn samengevat.
Clausule Duurzaamheid
Sinds ongeveer tien jaar treffen wij in enkele polissen een Clausule Duurzaamheid aan. Op hoofdlijnen geeft deze Clausule aan een verzekerde de mogelijkheid om extra investeringen te doen die bedoeld zijn om het milieu te sparen. Vaak zien wij daarvoor een maximering van 10% van de herstelkosten genoemd. Voor ons als experts is dit een lastig onderdeel, het is immers geen schadecomponent. Deze clausule geeft verzekerde de mogelijkheid tot het doen van extra uitgaven, maar of en in hoeverre men daarvan gebruik zal maken is vooraf niet in te schatten. Deze clausule roept bij ons nog wel eens de vraag op of wij hier rekening mee moeten houden bij het afgeven van een reserveringsadvies.
Zoals hiervoor werd beschreven is de bouwregelgeving flink aangescherpt, vooral op het gebied van energiebesparende voorzieningen, en zal een verzekerde snel verplicht worden om te voldoen aan verregaande maatregelen om energie te besparen. De meerkosten die dat met zich meebrengt zullen dan thuishoren onder de clausule “Extra eisen op last van overheid”. Je kunt je afvragen of de clausule Duurzaamheid dan nog veel toevoegt.
Samenvatting en aanbevelingen
Wij zien een snelle stijging van gevallen waarbij verzekerden niet meer volledig schadeloos gesteld kunnen worden. Forse prijsstijgingen en nieuwe wetgeving zorgen steeds vaker voor een fors verschil tussen de herstelkosten en de verzekerde som. Zelfs de jaarlijkse indexcijfers die gebruikt worden om de hoogte van verzekerde sommen (al dan niet getaxeerd) bij te stellen, blijken de prijsstijging momenteel niet te kunnen bijhouden. Verzekerden die een polis hebben kunnen bemachtigen met een garantie tegen onderverzekering blijken het beste af te zijn, maar dat is maar een klein deel van het totaal.
De verwachting is dat de maximering van de “Extra kosten op last van overheid” vaker bereikt wordt, terwijl anderzijds een clausule Duurzaamheid minder benut zal worden.
Daarom moedigen wij marktpartijen aan om polistechnische oplossingen te ontwikkelen die beter aansluiten bij de actualiteit.
Deze publicatie werd oorspronkelijk gepubliceerd in Schade Magazine.'
Voor meer informatie marketing@nl.sedgwick.com